Modifikasi Pinjaman Komersial – Apa Itu dan Mengapa Sekarang?

Apa itu modifikasi pinjaman komersial?

Dikatakan bahwa tidak ada yang baru di bawah Matahari dan sejauh Modifikasi Pinjaman Komersial berjalan, itu benar. Selama bertahun-tahun, sejak penemuan Hipotek Komersial, telah terjadi Modifikasi Pinjaman Komersial. Di masa lalu yang baik “modifikasi” disebut latihan dan membahas masalah yang sama dengan modifikasi.

Modifikasi pinjaman komersial dapat dibuat dalam beberapa samaran dan dapat mencakup; pengurangan tingkat muka hipotek, Jasa Pendirian Koperasi itu bisa termasuk mengubah indeks, memperbaiki tingkat, atau mengubah margin yang digunakan dalam pinjaman.

Modifikasi komersial juga dapat mencakup perubahan jangka waktu pinjaman, lebih khusus lagi, periode amortisasi pinjaman. Pemberi pinjaman belajar pelajaran berharga dan mahal di tahun 1970-an dan awal 1980-an tentang pinjaman jangka panjang khususnya terkadang tidak berhasil. Pada tahun 1960-an dan 1970-an pemberi pinjaman diberikan pinjaman jangka panjang biasanya selama 30 tahun. Masalah yang muncul adalah jika Anda memiliki uang keluar katakanlah 5% selama 30 tahun dan lingkungan suku bunga berubah menjadi 21%, Pemberi Pinjaman terbalik.

Dalam skenario itu Pemberi Pinjaman meminjam uang sebesar 105, 15% atau bahkan setinggi 20% tetapi mengumpulkan pada 5% yang menimbulkan masalah. Bank berada dalam bisnis peminjaman uang (melalui CD, Anuitas, dan Rekening Tabungan) dan meminjamkannya untuk mendapatkan keuntungan. Keuntungan itu adalah “margin” atau selisih antara apa yang mereka bayarkan pada CD dan apa yang dapat mereka bebankan kepada konsumen modal (Peminjam).

Pada tahun 1970-an bank terjebak dengan pinjaman bunga rendah jangka panjang dalam lingkungan suku bunga yang meningkat pesat mengubah setiap pinjaman jangka panjang tersebut menjadi proposisi yang merugikan bagi Pemberi Pinjaman. Masukkan “Balloon Mortgage” itu yang terbaik dari kedua dunia, pembayaran lebih rendah berdasarkan amortisasi jangka panjang dengan pembayaran Balon jatuh tempo dalam 5, 7, atau 10 tahun biasanya.

Masalahnya saat ini adalah tidak ada pasar modal untuk pinjaman komersial. Siapa pun yang memiliki Balon yang akan jatuh tempo dalam waktu dekat akan mengalami kesulitan pembiayaan kembali. Fakta bahwa ada sedikit cara peminjaman terjadi, dan hampir 40% penurunan nilai sejak tahun 2007 Pemberi pinjaman telah secara drastis menurunkan LTV mereka dan masalahnya menjadi jelas.

Kemungkinan lain adalah untuk memperpanjang jangka waktu pinjaman, membuat periode amortisasi lebih lama sehingga menurunkan pembayaran yang memberikan beberapa keringanan kepada peminjam. Dalam beberapa kasus pinjaman yang diberikan menggunakan amortisasi 20 tahun sedang dimodifikasi menjadi 25, 30 atau dalam beberapa kasus jadwal amortisasi 42 tahun.
Ini dapat mengurangi pembayaran hanya cukup untuk membuatnya dapat dikelola oleh peminjam dan mengembalikan pinjaman ke status kinerja.

Seringkali, pemberi pinjaman diberikan untuk membebankan biaya untuk pembayaran terlambat, peristiwa default, penyitaan, asuransi yang ditempatkan secara paksa, dan penilaian yang diperintahkan Pemberi Pinjaman dan banyak lagi. Pikirkan kebijaksanaan dalam praktik itu, Peminjam, yang sudah kekurangan uang sedang berjuang untuk melakukan pembayarannya, mereka bahkan mungkin sangat menunggak. Pemberi Pinjaman memperumit situasi dengan menambahkan biaya “sampah” tambahan yang merupakan keuntungan tambahan bagi Pemberi Pinjaman tetapi meningkatkan jumlah default dan dapat meningkatkan pembayaran utang secara substansial.
Ini adalah Peminjam yang cukup kesulitan memenuhi kewajiban bulanan sehingga Pemberi Pinjaman memperburuk situasi.

Berikut adalah “rahasia kecil yang kotor” Pemberi Pinjaman tidak ingin ada yang tahu, mereka mungkin secara ilegal (penipuan) membebankan biaya tersebut ketika tidak berhak secara hukum untuk mereka. Ada contoh, khususnya di sini di Florida, di mana Penyedia Layanan bahkan tidak diberdayakan untuk mengumpulkan pembayaran apalagi biaya tambahan.

Langkah tambahan dalam proses modifikasi dapat melibatkan beberapa tingkat “Kesabaran” di mana pembayaran pokok dan bunga dihentikan untuk jangka waktu tertentu; ini biasanya terkait dengan acara tertentu seperti mencapai sejumlah penyewa atau tujuan pendapatan tertentu. Dalam skenario ini pembayaran yang belum dibayar dapat dimaafkan tetapi kemungkinan besar akan “ditempelkan” ke bagian belakang pinjaman.

Selama periode kesabaran yang khas, Peminjam biasanya mengembalikan semua arus kas ke properti dalam bentuk perbaikan penyewa atau konsesi sewa. Idenya adalah setelah kinerja properti membaik, Peminjam akan melanjutkan melakukan beberapa tingkat pembayaran.

Pemberi Pinjaman dan Peminjam juga dapat menyetujui pembayaran bunga saja di mana Peminjam membayar pembayaran minimum berdasarkan tingkat bunga yang ditetapkan dan saldo pokok tetap tidak berubah. Peminjam kembali mendapat keuntungan dari pembayaran yang lebih rendah yang dapat membuat semua perbedaan antara menggantung atau penyitaan yang berantakan.

Sebagai penutup, Peminjam dan Pemberi Pinjaman dapat menyetujui apa saja, mulai dari kesabaran hingga hipotek partisipasi, mulai dari pengurangan pokok hingga pembentukan kembali seluruh pinjaman. Intinya adalah bahwa setiap perubahan persyaratan dari wesel dan hipotek asli adalah “modifikasi”.

Kenapa sekarang?

Ada krisis besar yang terjadi di Amerika dan Dunia dalam bisnis Mortgage Komersial, krisis ini dua kali ukuran Anggaran Federal tahunan Amerika Serikat, empat kali ukuran krisis Perumahan. Menurut artikel Business Week baru-baru ini, total utang terutang berjumlah $6,4 TRILIUN, yaitu $21.333,33 untuk setiap pria, wanita, dan anak di Amerika Serikat.

Menurut sebagian besar perkiraan, Pasar Investasi Komersial telah kehilangan 40% dari nilai keseluruhannya sejak puncaknya pada tahun 2007. Kerugian itu adalah rata-rata dan merupakan angka “secara keseluruhan”. Karena real estat adalah fenomena lokal, kerugian bisa dan lebih besar di beberapa wilayah negara dan lebih sedikit di tempat lain. Beberapa jenis properti telah terpukul paling keras sementara yang lain lolos tanpa cedera.

Tantangan bagi Peminjam dan Pemberi Pinjaman adalah menetapkan nilai untuk bagian tertentu dari properti dalam konteks pasar saat ini. Ada banyak faktor yang harus dipertimbangkan termasuk pendapatan; hunian, biaya, lokasi, prospek masa depan, pekerjaan, dan ekonomi secara keseluruhan.

Ada perbedaan besar antara nilai gedung perkantoran di wilayah Washington DC versus gedung perkantoran yang terletak di Detroit Michigan. Nilai apartemen di New York dan Manhattan tidak menderita sebanyak Miami Beach Florida.

Tambahkan ke fakta bahwa antara 2010 dan 2012 diperkirakan ada $ 1,4 Triliun dolar Hipotek Komersial dijadwalkan Balon, di pasar yang telah melihat kemunduran terbesar dalam modal dalam sejarah negara. Sederhananya pemberi pinjaman tidak bersedia untuk meminjamkan, dan jika mereka berada pada tingkat dan harga yang tidak masuk akal dalam menghadapi persyaratan modal dari sebagian besar Peminjam.

Sebagai contoh, Peminjam membeli gedung kantor senilai $10.000.000, menurunkan $2.500.000 dan menggadaikan sisanya sebesar $7.500.000. Bangunan tersebut telah kehilangan 40% dari nilai aslinya sehingga bernilai sekitar $6.000.000, Pemberi Pinjaman asli berhutang $7.500.000. Peminjam mencoba mencari Pemberi Pinjaman pengganti dan satu-satunya penawaran yang bisa mereka dapatkan adalah LTV 50% berdasarkan nilai saat ini atau kira-kira $3.000.000 dengan jaminan pribadi serta biaya dan biaya yang besar.

Ada lebih banyak berita menurut Laporan Tren Emerging Urban Land Institute untuk tahun 2010 pasar diperkirakan tidak akan pulih hingga 2020. Itu berarti bahwa harga, modal, dan properti semua akan bertemu hampir 10 tahun dari hari ini. Itu cukup lama untuk pemulihan tidak peduli bagaimana Anda melihatnya.

Pemerintah Federal menyadari ada krisis yang membayangi di Pasar Hipotek Komersial, bahkan tidak ada kekurangan dari kesediaan Politico untuk mempertimbangkan masalah ini. Bahkan mungkin lebih mudah untuk menyebutkan siapa yang tidak mempertimbangkannya Christopher Dodd, Sheila Bair, Ben Bernanke, presiden kita, sebagian besar kabinet, kongres, dan senat semuanya berpendapat tentang keadaan hipotek komersial dan pasar real estat.

FED telah menyatakan bahwa mungkin satu-satunya cara untuk menstabilkan pasar adalah dengan melakukan beberapa bentuk modifikasi dan latihan. FDIC bahkan mengeluarkan kertas putih yang menetapkan setidaknya 12 skenario berbeda di mana bank dapat memodifikasi pinjaman dan tetap lolos dari pandangan Pemeriksa.

Konsensus di seluruh papan adalah “Perpanjang dan Berpura-pura” menjaga pinjaman di tempat, di lapangan, dan di luar pembukuan Pemberi Pinjaman. Ingat kepada Pemberi Pinjaman, khususnya Bank, penyitaan dan kepemilikan adalah kewajiban dan bukan aset. Bank harus “mencadangkan” uang tunai untuk mengantisipasi kerugian akibat mengambil kembali properti. Jika bank mengambil kembali properti yang cukup, bank itu sendiri menjadi tidak likuid dan dapat disita oleh FDIC dan dilikuidasi.

Manfaat bagi peminjam.

Jelas, Pembeli akan senang untuk tetap memiliki properti dan terus memiliki dan mengoperasikan bangunan tersebut. Pembeli/Peminjam telah menghabiskan banyak waktu, uang, tenaga, dan upaya untuk mengelola dan memelihara properti dan hal terakhir yang mereka inginkan adalah dirampas.

Karena proses modifikasi pinjaman berlangsung di luar sistem pengadilan, tidak ada Putusan atau Gugatan Hukum yang diajukan. Proses modifikasi adalah proses penawaran dan kompromi oleh dan antara Peminjam dan Pemberi Pinjaman biasanya dengan fasilitator (konsultan) yang bertindak sebagai pihak ketiga yang netral yang tugasnya menjembatani kesenjangan antara keduanya. Tugas Konsultan adalah untuk peduli…tetapi tidak terlalu peduli dengan hasilnya agar tetap netral dan objektif.

Peminjam tetap memilikinya dan dapat menikmati keuntungan dari arus kas yang berkelanjutan, meskipun dengan tarif yang lebih rendah. Hal ini sangat penting bagi Peminjam yang memperoleh sebagian besar pendapatan pribadinya dari pengoperasian properti.

Jika Peminjam menggunakan properti sebagai alamat bisnis utamanya, mungkin akan memakan biaya yang cukup besar untuk pindah, terutama jika properti tersebut telah diadaptasi secara luas untuk digunakan oleh Peminjam. Menambah biaya tersebut adalah biaya yang terkait dengan pemindahan, pemindahan mesin, utilitas, peningkatan sistem dasar (yaitu listrik, air, saluran pembuangan, gas) pemindahan atau pemasangan dermaga, pintu gulung belum lagi semua waktu henti yang terkait dengan tindakan tersebut. dari bergerak itu sendiri.

Ada juga kemungkinan gangguan bisnis dan pembelotan karyawan yang mengetahui penyitaan atau jika mereka keberatan dengan pemindahan tersebut.

Secara tradisional, pasar real estat cenderung berlipat ganda nilainya setiap 7-10 tahun. Jika saat ini kita tidak berada di bagian bawah siklus real estat, kita yakin sudah dekat, itu berarti bahwa pada akhirnya pasar akan pulih dan mulai tren ke atas. Laporan ULI menyarankan stabilitas pada tahun 2020 yang berarti pemulihan kadang-kadang akan dimulai antara sekarang dan pasar stabil tahun 2020.

Jika Peminjam entah bagaimana dapat bertahan melalui krisis saat ini, dia pada akhirnya dapat menjadi utuh. Dalam bahasa Inggris yang sederhana, mereka mungkin dapat menjual lebih dari yang mereka miliki di properti yang menghasilkan keuntungan. Dengan tetap memegang hak milik, Peminjam masih dapat memanfaatkan perlakuan pajak yang menguntungkan yang tersedia melalui pemulihan biaya (depresiasi) perlakuan keuntungan modal, dan mungkin pertukaran 1031 Pajak Tangguhan.
Kejutan lain yang dihindari adalah perpajakan yang terkait dengan “pengampunan utang” yang kebanyakan orang tidak mengerti adalah ketika sebuah properti diserahkan melalui “akta sebagai pengganti penyitaan” itu bukanlah akhir dari cerita. Tergantung pada jumlah “pengampunan” mungkin ada konsekuensi pajak yang drastis dan merugikan. Peminjam akhirnya berhutang pajak atas uang yang tidak pernah mereka terima atau manfaatkan.

Masalah lain yang mungkin paling bermasalah adalah “Deficiency Judgment”. Pengadilan kekurangan timbul ketika hasil penjualan penyitaan tidak cukup untuk melikuidasi (pembayaran) semua atau sebagian dari hipotek, biaya, denda, biaya pengadilan, pajak dan penilaian khusus. Pemberi Pinjaman kemudian akan mencari penilaian kekurangan dan berusaha untuk menegakkan hak-hak tersebut dengan menyita dan menjual setiap dan semua aset Peminjam yang dapat mereka temukan termasuk milik pribadi, rekening bank, rekening pensiun, dan real estat lainnya yang dimiliki oleh Peminjam.

Keuntungan bagi Pemberi Pinjaman.

Pemberi Pinjaman bisa mendapatkan keuntungan dari modifikasi dalam beberapa cara. Pertama, karena ini adalah proses non-yudisial, Pemberi Pinjaman tidak dikenakan biaya besar yang terkait dengan penyitaan. Tidak perlu untuk penemuan, deposisi, reporter pengadilan, biaya pengarsipan, dan semua jam penting yang dapat ditagih. Karena ini adalah proses yang relatif sederhana, Pemberi Pinjaman dapat membawa nasihat di akhir proses untuk menghemat waktu dan uang.

Karena modifikasi adalah “tawaran dan kompromi”, prosesnya tidak tunduk pada keanehan sistem pengadilan. Tidak perlu masuk ke map karena tidak ada proses pendengaran. Penantian untuk mendapatkan “hari di pengadilan” Anda dapat diukur dalam beberapa tahun tergantung pada yurisdiksi Anda sedangkan proposal tipikal disajikan dalam beberapa minggu.

Karena prosesnya adalah proses non-yudisial, tidak ada biaya pengadilan, tidak ada menunggu untuk mengajukan tanggapan, tidak ada keluhan, dan tidak ada pembelaan yang hilang, Konsultan membuat proposal, mendapat persetujuan Peminjam untuk menunjukkannya dan Pemberi Pinjaman diberikan salinannya.

Seperti disebutkan di atas di bagian manfaat Pembeli/Peminjam, Pemberi Pinjaman juga dapat dijadikan utuh. Jika Pemberi Pinjaman memilih untuk mengambil alih dan menjual di pasar saat ini, mereka dijamin setidaknya mengalami kerugian 40%. Tingkat keparahan kerugian yang dibahas sebelumnya ditambah dengan fakta bahwa modal tidak tersedia berarti bahwa Pemberi Pinjaman sedang mencari pembeli “tunai”, dan uang tunai memerintahkan diskon besar-besaran.

Pendapatan mungkin akan turun karena meningkatnya kekosongan (masalah yang memicu penyitaan dan eksodus massal setelah penyewa menyadari gugatan itu) kemungkinan pemogokan sewa oleh penyewa yang tinggal, dan kebutuhan akan konsesi untuk menarik penyewa baru. Kerugian Pemberi Pinjaman bisa jauh lebih tinggi (60%, 70% atau lebih).

Jika Pemberi Pinjaman dan Peminjam dapat mencapai semacam kesepakatan dan mencegah kerugian itu ketika pasar kembali normal, Peminjam dan Peminjam dapat setuju untuk menjual dan atau membiayai kembali dan keduanya menjadi utuh.

Pemberi pinjaman dan Bank berada dalam bisnis peminjaman uang, bukan mengelola real estat komersial. Mereka tidak diperlengkapi untuk mengelola real estat dan meskipun mereka memasang wajah berani, mereka harus menyewa manajemen lokal, seringkali bukan siapa yang mereka inginkan, tetapi siapa yang bisa mereka dapatkan dan tentu saja hasilnya sangat bervariasi.

Pemberi pinjaman tidak diperlengkapi untuk melakukan atau mengelola perbaikan, peningkatan penyewa, atau pemeliharaan properti dari hari ke hari. Barang-barang ini dapat menjadi perbedaan antara sukses dan penjualan penyitaan. Dalam kasus baru-baru ini, Peminjam yang memiliki bangunan yang berbatasan langsung dengan bangunan yang telah diambil kembali oleh pemberi pinjaman. Bangunan Pemberi Pinjaman 100% kosong dan sudah seperti itu selama 3 tahun sejak cangkangnya selesai dibangun. Pemberi Pinjaman telah menginstruksikan pialangnya untuk “memburu” sebanyak mungkin penyewa dari gedung yang disewa penuh di dekatnya semampunya.

Salah satu alasan yang tidak berhasil adalah Pemberi Pinjaman tidak mau atau tidak mampu melakukan pembangunan yang diminta penyewa. Pemberi Pinjaman juga tidak mau menandatangani sewa lebih dari satu tahun sambil menunggu penjualan yang diperkirakan.
Dengan menjaga Peminjam di tempatnya, Pemberi Pinjaman memiliki satu kontak yang harus ditangani terutama dalam hal penagihan. Bayangkan sulitnya mengumpulkan uang sewa dari 300 penghuni apartemen dari seluruh negeri.

Ingatlah bahwa segera setelah Penyewa menyadari penyitaan, 50% atau lebih akan melakukan pemogokan sewa yang semakin menekan aliran pendapatan dan menyebabkan masalah pengumpulan yang lebih besar lagi.
Penguji suka melakukan pinjaman, apakah bank Federally Chartered atau State Chartered Penguji suka melihat tumpukan pinjaman berkinerja. Penguji tidak peduli pada tingkat atau tingkat apa selama mereka tampil dalam beberapa bentuk atau mode.

Dalam White Paper yang saya sebutkan sebelumnya, FDIC menawarkan 12 atau lebih cara berbeda untuk menjadikan pinjaman bermasalah sebagai pinjaman berkinerja. Yang paling kreatif adalah membagi pinjaman menjadi dua bagian, satu yang berhasil dan satu yang tidak. Pemberi pinjaman hanya harus mengakui porsi non-performing yang lebih kecil untuk tujuan regulasi meskipun faktanya itu adalah bagian dari pinjaman yang jauh lebih besar, kreatif kan?

Karena tidak ada kerugian, Pemberi Pinjaman tidak perlu memposting cadangan Kerugian Pinjaman sehingga melestarikan modal Pemberi Pinjaman dan mungkin beberapa pekerjaan dalam tawar-menawar. Jika Pemberi Pinjaman memiliki uang tunai mereka tetap pelarut dan selama mereka tidak mencapai tingkat yang membuat panik regulator Pemberi Pinjaman tetap terbuka dan semua orang mempertahankan pekerjaan mereka.

Dengan memodifikasi pinjaman, Pemberi Pinjaman menghilangkan ketidakpastian yang terkait dengan kampanye pemasaran yang berkepanjangan. Di pasar saat ini, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengidentifikasi calon pembeli atau pembeli? Kemudian begitu Anda memiliki beberapa tersangka, Anda perlu memenuhi syarat untuk menjadikannya prospek. Tidak semua orang akan memiliki uang tunai yang diperlukan untuk membeli, dan tentu saja tidak akan memiliki kredit dan kredibilitas.

Prospek akan melakukan penawaran bola rendah seperti biasa dan mungkin diperlukan waktu berbulan-bulan untuk menjembatani kesenjangan antara aspirasi Pemberi Pinjaman dan harapan Pembeli. Banyak transaksi akan terurai dalam uji tuntas dan Pemberi Pinjaman dapat mengharapkan untuk diperdagangkan kembali setidaknya sekali atau dua kali. Broker harus mengharapkan potongan biaya. Seluruh proses itu dihilangkan dengan menjaga Peminjam di tempatnya.

Dengan tetap keluar dari rantai Judul, Pemberi Pinjaman menghindari semua “bagaimana jika” yang terkait dengan kepemilikan. Bagaimana jika kita terkena Badai, gempa bumi, Tornado, Tsunami? Bagaimana jika area tersebut dikategorikan turun, majikan utama menutup toko dan meninggalkan kota (GM). Bagaimana jika pasar memburuk, berubah, atau hilang begitu saja. Bagaimana jika ada kebakaran, banjir, kerusuhan sipil, semua ini bisa dan telah terjadi pikirkan saja California, Hawaii atau yang paling baru Chili, Cina, Haiti.

Pemberi pinjaman dan Bank sangat berhati-hati dan melindungi citra mereka di masyarakat. Mereka tidak ingin dilihat sebagai kerajaan jahat yang memusnahkan si kecil. Secara lokal, ada Pemberi Pinjaman yang membuat titik untuk meminjamkan ke rumah ibadah … bayangkan menyita salah satu dari mereka. Bayangkan niat buruk yang akan terjadi di masyarakat terutama di antara anggota jemaat.