REITs Asia-Pasifik: masa lalu, sekarang, dan masa depan

Meskipun tahun 2020 bergejolak dan tidak dapat diprediksi, selalu penting untuk diingat mengapa investor memilih untuk berinvestasi di REIT. Sementara kelas aset pasti dapat menawarkan kemungkinan apresiasi harga (atau depresiasi), pembayaran pendapatan yang stabil dan dapat diprediksi melalui dividen telah menjadi sumber pengembalian historis utamanya.  

Memang, selama 10 tahun terakhir, AP REITs telah memberikan, rata-rata, pengembalian tahunan sebesar 6,8% di mana sekitar 5,0% dari total pengembalian berasal dari pembayaran dividen.² Untuk menempatkan hasil dividen ini ke dalam perspektif, pasar ekuitas Asia ex-Jepang menawarkan, rata-rata, pengembalian total 5,4%, dengan hanya 2,4% yang berasal dari dividen selama periode waktu yang sama.³

Terlepas dari tantangan penting tahun lalu, dari perspektif lain, secara historis, imbal hasil yang dapat dihasilkan AP REIT juga menarik bagi investor di lingkungan suku bunga yang lebih rendah untuk jangka waktu yang lebih lama karena imbal hasil obligasi negara pasar maju terus menurun sejak Desember 2015. Di beberapa pasar negara maju, imbal hasil obligasi bahkan berubah menjadi negatif, dengan tingkat instrumen utang dengan imbal hasil negatif saat ini senilai hampir US$18 triliun dan diperkirakan akan naik lebih tinggi lagi dalam waktu dekat. 

Sementara lingkungan suku bunga yang lebih rendah untuk jangka waktu yang lebih lama merupakan hambatan bagi banyak segmen pendapatan tetap, ini mendukung REIT karena biaya pinjaman yang lebih rendah. 

Terlepas dari kekuatan tradisional ini, 2020 memang merupakan tahun yang menantang bagi REIT secara global maupun di Asia, karena dampak ekonomi dari pandemi COVID-19 mempertanyakan sejarah pembayaran dividen kelas aset yang dapat diprediksi.  

Wabah global COVID-19 memiliki dampak yang bervariasi di seluruh subsektor real estat, meskipun pada awalnya membuat banyak orang mempertanyakan kelayakan pembayaran dividen di lingkungan yang memburuk. Sektor yang paling terpukul secara global adalah ritel sebagai akibat dari penguncian nasional dan persyaratan jarak sosial. 

Sebaliknya, aset real estat industri/khusus terus menghasilkan arus kas yang stabil dan visibilitas pendapatan tinggi, karena percepatan tren e-commerce menyebabkan permintaan yang lebih kuat untuk fasilitas pergudangan dan logistik. 

Banyak segmen AP REIT secara bertahap pulih dari guncangan ekonomi karena langkah-langkah kebijakan moneter dan fiskal yang belum pernah terjadi sebelumnya. Tanggapan kebijakan dari pemerintah seperti Singapura dan Australia telah membantu menyelamatkan pekerjaan dan menjaga perusahaan tetap bertahan, dengan beberapa paket berjumlah hingga 20% dari PDB. Pada saat yang sama, bank sentral di seluruh wilayah telah memangkas suku bunga, dengan Reserve Bank of Australia menerapkan pelonggaran kuantitatif untuk pertama kalinya pada tahun 2020.

Prioritas utama di semua pemilik dan manajer REIT adalah memastikan standar pembersihan/pemeliharaan yang tinggi, memperkenalkan pemeriksaan suhu untuk melindungi semua penyewa mereka, dan menanamkan kepercayaan kepada orang-orang untuk mengunjungi fasilitas mereka. Pandemi telah membawa dampak ekonomi yang belum pernah terjadi sebelumnya dan semua pemangku kepentingan akan terpengaruh dalam satu atau lain bentuk.  

Tuan tanah untuk aset komersial di Singapura dan Australia diberi mandat untuk menyediakan liburan sewa untuk penyewa yang sangat terpengaruh oleh hilangnya penjualan/pendapatan. Mereka juga menawarkan bantuan dalam hal komisi sewa, membebaskan biaya manajemen, dan restrukturisasi sewa untuk mengatasi penyewa melalui masa sulit. 

Beberapa pemilik ritel pinggiran kota juga telah mempercepat rencana pemasaran digital mereka untuk membantu penyewa mereka menjual produk mereka secara online atau menyediakan layanan pengiriman makanan untuk penyewa makanan dan minuman mereka. Dengan lebih banyak orang yang bekerja dari rumah, mal di pinggiran kota ini telah meningkatkan penawaran digital mereka untuk meraih penjualan di lingkungan mereka. 

Memasuki tahun 2021, menurut kami latar belakang makroekonomi akan membaik secara bertahap, dengan dispersi signifikan dalam pertumbuhan ekonomi di seluruh kawasan.⁴ Meskipun ekonomi pulih, kami memperkirakan lingkungan suku bunga rendah akan terus bertindak sebagai penarik yang kuat untuk kelas aset. Biaya pinjaman yang rendah terus menopang permintaan yang sehat dalam aset trofi di seluruh Asia. 

Skenario kasus dasar kami adalah bahwa pasar utama seperti Singapura, Hong Kong, dan Australia tidak akan melakukan penguncian nasional mengingat kebijakan yang telah diterapkan dan pengalaman dari beberapa bulan terakhir. Aliran berita positif tentang keberhasilan vaksin dapat memulihkan kepercayaan pada belanja konsumen dan perusahaan pada tahun 2021. 

Tuan tanah ritel harus menikmati pemulihan arus kas mengingat basis rendah pada tahun 2020 (bantuan sewa tinggi), dan REIT industri kemungkinan akan tetap stabil dengan pertumbuhan yang didorong dari akuisisi tambahan. 

Mengingat skenario kasus dasar kami dan latar belakang makro yang menguntungkan, prospek hasil AP REIT akan tetap menarik tahun depan, di mana perkiraan hasil untuk AP REIT adalah sekitar 5,1% dibandingkan dengan 2,1% untuk ekuitas Asia.⁵ Dalam pandangan kami, pembayaran ini diharapkan tetap stabil dalam jangka panjang sebagian besar karena kekuatan kelas aset dan kondisi ekonomi yang membaik.  

Dalam pandangan kami, daya tarik utama AP REITs sebagai kelas aset adalah kemampuannya untuk memberikan pembayaran dividen yang stabil dan berkelanjutan kepada investor. Sementara asumsi ini ditantang pada awal 2020, tanggapan pemerintah dan bank sentral telah membantu menstabilkan sektor real estat. Memasuki tahun 2021, kami percaya prospek ekonomi yang membaik dan suku bunga rendah yang berkelanjutan akan bermanfaat bagi kelas aset.

1  Hingga tulisan ini dibuat, Desember 2020.  2  Bloomberg, per 30 November 2020.  3  Bloomberg, per 30 November 2020. REITs Asia ex-Jepang diwakili oleh FTSE EPRA Nareit Asia ex Japan REITs Index. Kinerja dalam dolar AS. YTD mengacu pada tahun hingga saat ini. 4  Bloomberg, per 15 Desember 2020. Perkiraan pertumbuhan konsensus untuk Asia-Pasifik pada tahun 2021 adalah 5,5%. India dan China diperkirakan akan memimpin pertumbuhan kawasan di 8,0%, dengan ekonomi Asia Tenggara mengalami rebound yang lebih lambat. 5  Bloomberg, per 4 Januari 2021.  6 Bloomberg, per 30 November 2020. Hasil REIT dan hasil dividen ekuitas adalah hasil proyeksi 12-bulan dari konsensus Bloomberg. Hasil Australia diwakili oleh Indeks S&P/ASX 200 A-REIT, hasil Hong Kong diwakili oleh Indeks Hang Seng REIT, dan hasil Singapura diwakili oleh FTSE ST Real Estate Investment Trusts Index. Hasil dividen ekuitas diwakili oleh indeks berikut, masing-masing: Indeks Pengembalian Total Straits Times, Indeks Hang Seng, dan Indeks S&P/ASX 200. Imbal hasil obligasi pemerintah 10-tahun diwakili oleh imbal hasil obligasi pemerintah 10-tahun generik lokal. Proyeksi atau pernyataan berwawasan ke depan lainnya mengenai peristiwa, target, disiplin manajemen, atau penjelasan lain di masa mendatang hanya terkini pada data yang ditunjukkan. Tidak ada jaminan bahwa peristiwa tersebut akan terjadi,